Asuntokaupan piilevä virhe: kuinka kauan myyjä on vastuussa ja mitä se tarkoittaa?

10.06.2026 | Kirjoittaja:

 

Myyjän vastuu asuntokaupan piilevistä virheistä on kova. Se kestää käytetyn osakehuoneiston kaupassa kaksi vuotta ja kiinteistökaupassa, kuten omakotitalossa, peräti viisi vuotta. Nämä ajat tulevat suoraan laista. Ne määrittävät takarajan sille, kuinka kauan ostaja voi vaatia myyjältä hyvitystä kaupan jälkeen paljastuvista ongelmista. Olen nähnyt työssäni lukemattomia tapauksia, joissa selkeä ymmärrys vastuista olisi säästänyt molemmat osapuolet harmailta hiuksilta. Me Asianajotoimisto Simonen & Savolaisella olemme erikoistuneet juuri näihin tilanteisiin ja varmistamme, että oikeutesi turvataan.

Mikä on asuntokaupan piilevä virhe?

Piilevä virhe on asunnossa kaupantekohetkellä piilossa ollut merkittävä vika. Kumpikaan osapuoli ei tiennyt siitä. Sitä ei myöskään olisi voinut löytää normaalissa ennakkotarkastuksessa.

Virhe ei siis näy päälle päin, vaan paljastuu usein vasta kuukausien tai vuosien asumisen jälkeen. Käytännössä tämä tarkoittaa rakenteiden sisällä muhivia kosteus- ja homevaurioita, toimimatonta salaojitusta tai märkätilojen pettävää vedeneristystä. Laki edellyttää, että virhe on olennainen. Tieto virheestä olisi siis todennäköisesti vaikuttanut siihen, olisiko kauppaa ylipäätään syntynyt tai millä hinnalla se olisi tehty. Yleisin virhe on sekoittaa piilevä virhe kuntotarkastuksessa mainittuun riskirakenteeseen. Jos raportti mainitsee riskin, se ei ole enää piilevä – ostajan saatetaan katsoa ottaneen tietoisen riskin.

Avainhuomio: Piilevä virhe on kaupantekohetkellä olemassa ollut, merkittävä vika, jota ei voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.

Kuinka kauan myyjän asuntokaupan vastuut kestävät?

Myyjän vastuuajat ovat selkeät: kaksi vuotta asunto-osakkeissa ja viisi vuotta kiinteistöissä. Aika alkaa tikittää siitä hetkestä, kun ostaja saa avaimet käteen eli asunnon hallinta luovutetaan.

Miksi näin? Kyse on lainsäädännöstä. Asunto-osakkeen (kerrostalo, rivitalo) kauppaa ohjaa asuntokauppalaki, kun taas kiinteistön (omakotitalo tontteineen) kauppaa säätelee maakaari. Viiden vuoden vastuuaika kiinteistöissä on perusteltu. Omakotitalo on rakenteellisesti ja teknisesti paljon monimutkaisempi kokonaisuus kuin osakehuoneisto, joten myös piilevien virheiden potentiaali on suurempi. Tilastokeskuksen mukaan Suomessa tehdään vuosittain kymmeniä tuhansia käytettyjen asuntojen kauppoja. Juuri kiinteistökaupoissa pitkä vastuuaika on myyjälle merkittävin yksittäinen taloudellinen riski.

Kaupan kohde	Sovellettava laki	Myyjän vastuuaika piilevistä virheistä
Asunto-osake (esim. kerrostaloasunto)	Asuntokauppalaki	2 vuotta hallinnanluovutuksesta
Kiinteistö (esim. omakotitalo)	Maakaari	5 vuotta hallinnanluovutuksesta

 

Avainhuomio: Myyjän vastuu on kaksi vuotta osakehuoneistoissa ja viisi vuotta kiinteistöissä kaupanteon jälkeen.

Mitä ostajan tulee tehdä löytäessään virheen?

Toimi heti. Heti kun havaitset virheen tai edes epäilet sitä, sinun on ilmoitettava siitä myyjälle kirjallisesti. Tätä kutsutaan reklamaatioksi. Lain mukaan ilmoitus on tehtävä "kohtuullisessa ajassa". Oikeuskäytäntö on vakiinnuttanut tämän ajan noin 3–4 kuukauteen virheen havaitsemisesta. Jos vitkastelet, voit menettää oikeutesi vaatia hyvitystä.

Toimi näin, kun löydät virheen:

1. Estä lisävahingot: Tee välittömät toimenpiteet, jotta vaurio ei pääse pahenemaan.

2. Dokumentoi virhe: Ota runsaasti tarkkoja valokuvia ja videoita. Kuvaa vauriota eri kulmista ja dokumentoi sen laajuus. Voit kysyä jo tässä vaiheessa alustavaa ohjaavaa neuvoamme jatkosta.

3. Hanki asiantuntijalausunto: Tilaa paikalle riippumaton ammattilainen. Kuntotutkija tai rakennusinsinööri selvittää virheen syyn, laajuuden ja antaa arvion korjauskustannuksista. Kutsu myyjä paikalle kuntotarkastukseen.

4. Tee kirjallinen virheilmoitus: Laadi yksilöity reklamaatio. Kerro, mikä virhe on kyseessä, milloin se löytyi, ja esitä selkeät vaatimuksesi, kuten hinnanalennus. Älä koskaan luota pelkkään puhelinsoittoon.

5. Ota yhteyttä lakimieheen: Asuntokauppariitoihin erikoistunut lakimies, kuten meidän asiantuntijamme Simonen & Savolaisella, varmistaa prosessin oikeellisuuden ja vaatimustesi juridisen kestävyyden.

Avainhuomio: Virheestä on reklamoitava myyjälle kirjallisesti ja kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, mieluiten viimeistään 3-4 kuukauden kuluessa.

Mitä seurauksia piilevällä virheellä voi olla?

Ylivoimaisesti yleisin seuraus on hinnanalennus. Se tarkoittaa, että myyjä palauttaa osan kauppahinnasta vastaamaan virheen aiheuttamaa arvonlaskua. Vahingonkorvaus tulee kyseeseen vain, jos myyjä on toiminut huolimattomasti – esimerkiksi jättänyt kertomatta tiedossaan olleesta viasta. Jos myyjä ei aidosti tiennyt virheestä, vahingonkorvausta ei voi vaatia.

Kaupan purkaminen on harvinaisempaa. Se edellyttää, että virhe on niin perustavanlaatuinen, ettei ostaja olisi ikimaailmassa ostanut asuntoa, jos olisi tiennyt virheestä. Purkukynnys on oikeuskäytännössä asetettu korkealle.

Seuraamukset virhetilanteessa:

• Hinnanalennus: Käytännössä aina ensisijainen vaatimus. Summa perustuu usein korjauskustannuksiin, mutta siitä vähennetään mahdollinen tasonparannus.

• Kaupan purku: Poikkeuksellinen seuraus, joka vaatii erittäin olennaisen virheen. Kauppa peruuntuu ja rahat sekä asunto palautuvat.

• Vahingonkorvaus: Voidaan vaatia muiden vaatimusten ohella, jos myyjä on toiminut tahallisesti tai tuottamuksellisesti (esim. valehdellut asunnon kunnosta).

Me Simonen & Savolaisella neuvottelemme asiakkaillemme parhaan lopputuloksen, oli kyse sitten selkeästä hinnanalennuksesta tai vaativasta kaupan purkutilanteesta.

Avainhuomio: Yleisin seuraus on hinnanalennus, mutta vakavissa tapauksissa kauppa voidaan purkaa tai myyjä voi joutua maksamaan vahingonkorvausta, mikäli hän on toiminut tuottamuksellisesti.

Asuntokaupan virhetilanteet ovat juridisesti monimutkaisia ja henkisesti raskaita. Myyjän vastuu on pitkä, ja ostajan on toimittava nopeasti virheen havaitessaan. Yleisin lopputulos on neuvoteltu hinnanalennus. Jos kohtaat ongelmia asuntokaupan jälkeen, älä jää yksin. Asiantuntijamme Asianajotoimisto Simonen & Savolaisella ovat valmiita auttamaan sinua turvaamaan oikeutesi.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa?

Myyjän täytyy kertoa kaikki tiedossaan olevat asiat, jotka voivat vaikuttaa ostajan päätökseen. Tämä kattaa kaiken asunnon kunnosta, tehdyistä remonteista ja vioista aina taloyhtiön tuleviin suuriin korjauksiin. Jos myyjä laiminlyö tämän velvollisuuden, hän on vastuussa.

Vapauttaako kuntotarkastus myyjän vastuusta?

Ei vapauta. Kuntotarkastusraportti on keskeinen asiakirja, ja sen havainnot sitovat molempia osapuolia. Raportti ei kuitenkaan poista myyjän lakisääteistä vastuuta niistä piilevistä virheistä, joita tarkastuksessa ei ollut mahdollista havaita. Jos myyjä on pimittänyt tietoja kuntotarkastajalta, hänen vastuunsa voi jopa kasvaa. Tarkastus pienentää riitojen riskiä, mutta se ei ole myyjälle vapaudu vankilasta -kortti.

Mitä tarkoittaa "kohtuullinen aika" virheilmoituksen tekemiselle?

"Kohtuullinen aika" on se ajanjakso, jonka sisällä ostajan pitää ilmoittaa löytämästään virheestä myyjälle. Laissa ei ole tarkkaa päivämäärää, mutta oikeudessa vakiintunut käytäntö on noin 3–4 kuukautta siitä, kun virhe ja sen merkitys on selvinnyt ostajalle. Älä viivyttele – tee ilmoitus heti ja aina kirjallisesti.

Miten hinnanalennuksen suuruus määritellään?

Hinnanalennuksen tarkoitus on saattaa kauppahinta sille tasolle, mikä se olisi ollut, jos virhe olisi ollut tiedossa. Korjauskustannukset ovat yleisin lähtökohta laskelmalle. Summa ei kuitenkaan ole automaattisesti sama kuin korjauslasku, koska remontti saattaa nostaa asunnon arvoa alkuperäistä paremmaksi (tasonparannus). Lopullinen summa on lähes aina neuvottelutulos, jossa asiantuntija-arviot ovat avainasemassa.

Voiko "myydään sellaisena kuin se on" -ehto poistaa myyjän asuntokaupan vastuut?

Ei. Tämä ehto on yleinen, mutta se ei ole myyjälle kaiken kattava suoja. Myyjä on ehdosta huolimatta vastuussa, jos hän on antanut vääriä tietoja, salannut olennaisen vian tai jos asunto on oleellisesti huonommassa kunnossa kuin ostajan oli syytä olettaa. Ehto ei siis pelasta myyjää vastuusta merkittävien piilevien virheiden kohdalla.

Kattaako kotivakuutus piileviä virheitä?

Ei yleensä kata. Perinteinen kotivakuutus korvaa äkillisiä ja ennalta-arvaamattomia vahinkoja, kuten putkirikon tai tulipalon. Se ei ole suunniteltu kattamaan rakennusvirheitä tai hitaasti kehittyneitä kosteusvaurioita. Markkinoilla on ainakin ollut erillisiä asuntokauppavakuutuksia, mutta niiden ehdot ovat usein hyvin tiukat ja ne on syytä lukea läpi suurennuslasin kanssa.

Mitä jos myyjä ei reagoi virheilmoitukseen?

Jos myyjä ei vastaa reklamaatioon tai vain kiistää kaiken, on aika siirtyä seuraavaan vaiheeseen. Ota välittömästi yhteys asuntokauppariitoihin perehtyneeseen lakimieheen. Lakimies lähettää virallisen vaatimuskirjeen ja pyrkii neuvottelemaan sovinnon. Jos sopua ei löydy, asia voidaan viedä käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Asianajotoimisto Simonen & Savolainen on erikoistunut juuri näihin prosesseihin.

Ota yhteyttä: https://www.simonen-savolainen.fi/varaa-aika/